合作方式：转让[商住用地]
使用性质：住宅
土地面积：80 亩
土地价格：面议
证件齐全：是
土地可流转年限：0 年
土地剩余使用年限：0 年
发布日期：2014-09-09
有效期至：2014-10-09
地理位置：河南>焦作
焦作博爱城区 |
| 详细说明： |
河南焦作博爱城区4宗净地出让！
详询：马经理 13554276269
第一部分：项目概况
（一）项目名称：博爱县新城核心生活区居住用地。
（二）项目位置：项目一位于文化路南侧；东至规划路，西至柏山路，南至规划路，北至文化路。
项目二位于滨河路东侧；东至安顺居，西至幸福河，南至马营地，北至规划路。
项目三位于滨河路西侧；项目四位于月山路东侧、规划科技路南侧。
（三）用地性质：项目一、二、三为居住用地，项目四为商业用地。
（五）项目参考价：
项目一：82.45亩,容积率 1.6，60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目二：37.45亩,容积率 1.6，60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目三：80亩,容积率 1.6，60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目四：15亩,容积率 2.0，40万/亩，楼面价299元/平方米（容积率2.0）
 滨河游园全长1.4公里，总占地面积8.5万平方米，幸福河沿西侧30米，幸福河沿东侧至滨河路，该游园位于项目三正北侧，项目二西侧，现已动工。游园由运动康体区、都市活力区和休闲养生区组成，在三个区域里面有健身广场、阳光天地、水韵花带等景点，极大地提高了博爱新城区居民的生活品质。
 研发中心总建筑面积67240平米，主体高15层。
附属办公楼位于中心主楼北侧东西各一幢，总建
筑面积17400平米。
 该五星级酒店位于研发中心西侧，属江南水乡园林式建筑风格，主体高10层，总建筑面积38130平米。此建筑风格使该五星级酒店成为博爱新区一道亮丽的风景线。
 博爱新城中心区规划总占地1492亩，总建筑面积约30.3万平方米，容积率0.3，建筑密度8.5% ，绿化率56%。包含财政大厦（主体10层）、金融大厦（主体10层）、电业大厦（主体10层）、建设大厦（主体10层）等。以完善的功能和优越的环境成为新博爱的形象标志
 博爱县第一中学是河南省示范性普通高中， 位于团结路北段，占地400亩，建筑面积12.9万平方米，拥有70个教学班、容纳4500余名师生。 学校环境优美、设施完善、师资雄厚、管理科学，是一所现代化新型普通高中。
 博爱县图书大厦是县委、县政府确定的重点建设项目之一，位于葵城路与文化路交叉口西北侧，占地面积8374.73平方米（12.56亩），总投资2000万元，由三栋楼组成，层数分别为四层、五层和六层。
 图书大厦是以图书、音像制品和电子出版物出售为主，与文化相关的各种业态于一体的文化综合体。经营项目主要为：教育培训、幼儿教育、文化用品、体育用品、电子产品、5D影院、眼镜、简餐快餐等。
第二部分：项目优势亮点及SWOT分析
 项目优势亮点
（一）地缘优势
博爱县位于太行山南麓，焦作市西北部，北与晋城市泽州县毗邻，东与焦作市区、武陟县、修武县接壤，西隔丹河与沁阳市相连，南与温县隔沁河相望。博爱县自然资源丰富，风光秀丽，气候适中，素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。
（二）周边配套设施
博爱县正着力打造城北新区，发展大道南侧的市政广场已竣工投入使用；市政广场对面的研发中心、博爱唯一一家五星级酒店主体已封顶，年底竣工；项目一东侧，海华路西，规划建设新华小学；项目二西侧，滨河路与文化路交叉口西南侧规划滨河游园，工程全长1.4公里，已动工；博爱县图书大厦主体已封顶。
（三）博爱县城区未来规划
1．博爱县政府规划“北扩东移，向心发展——即生活向北，城市向东”的城市发展战略，带动了焦博一体化；
2．经省政府批准，焦作中站区（焦作西）一部分将于博爱县合并，成立博爱区，项目地块占据焦博一体化的发展核心位置；
3．区位优势明显：焦作市人民路博爱段（又称发展大道）已经完工，从博爱县赶往焦作市中心，仅需20分钟车程。从项目到博爱城市传统商业中心不足10分钟车程，也可以轻松享受老城区的医疗、教育、休闲娱乐、生活配套等资源。博爱将形成以文化路（48米宽）、滨河路为核心5平方公里的生活中心区。
（四）生态旅游：
1.博爱县山川秀丽，人杰地灵，月山寺建于金代，为中原四大名寺之一，是八极拳的发祥地，位于博爱明月山—县城西北6.5公里处。
2.青天河风景名胜区位于河南省博爱县境内，位于博爱县西北25公里处。系世界地质公园、国家AAAAA级旅游区，被誉为“北方小三峡”，门票60元/位，每年能吸引游客近500万，成为博爱县新的经济增长点。
项目SWOT分析
S（优势）：
1．区位优势：项目位于新老城区结合处的核心位置，距离焦作市区20分钟的车程，离新城行政区不到五分钟车程，是当地重点打造的理念是“生活向东，城市向北”。未来焦作和博爱一体化，博爱将和焦作中站区合并为“博爱区”，有大量的人群聚集博爱，具有很大的投资价值。
2．交通优势：项目距离老城区核心位置3公里，离长济高速五公里，距离焦作20公里，距离青天河5A级景区25公里，距离晋城50公里，距离郑州90公里，从这一系列的数字可以看出，项目周边交通条件极其便利，方便出行。
3．周边基础配套设施完善：项目东边紧邻勤奋幼儿园、秀珠小学，西侧有博爱一中、行政新区、滨河游园、市政广场等，南侧有博爱市人民医院和博爱第二人民医院等医疗机构，基础配套设施完善，给居民的生活给予充分保障。
4．经济发展水平相对较高：当地有燕京啤酒、伊赛牛肉、博农乳业、龙源电厂（华润公司）等知名企业，带动当地经济的发展和劳动就业，因此当地购买力较强。
5．周边楼盘的销售情况：金德利（帝壹城）、盈佳.御景园是项目周边乃至博爱当地最好的品质楼盘，销售价格在3100-3500元/㎡不等。2014年8月8日项目三南侧的中鼎国际2#和3#开盘，当天销售30套（2#和3#共计108套），销售均价3100元/㎡。
6．项目容积率较低，易打造高品质住宅小区。博爱县大部分楼盘容积率都在2.0以上，缺少高品质楼盘，低容积率能让投资人更好的打造高端小区住宅。
7．土地市场供给平稳：博爱县2011年到2013年每年供地在200亩左右，2014年上半年出让三宗地，面积共计130亩。总体土地供给水平平稳，适宜开发。
O（机会）：
1．项目价格相对不高。从博爱县近四年土地的出让情况看出，最高的价格在168万/亩，均价在86万/亩，由于项目一、二、三位置较好，价格方面适中，有很大的开发价值。
2．项目临近幸福河和滨河游园，环境优美，适宜打造高品质住宅小区。调查发展当地居民对高品质住宅的需求量较大，因此该项目适宜打造高品质住宅小区。
3．项目商业比例不超30%。较高的商业比例可以让投资人在小区设计方面更加灵活多变，同时也可以带来更多的商业价值和开发价值。
4．博爱区的设立。焦作中站区与博爱县合并为“博爱区”，相关文件已经得到河南省批复，因此以后大量人群将涌入博爱，成为新的购房群体。
5．价格方面的争取。今年房地产行情不乐观，后半年是政府出让土地的高峰期，如果看好项目位置有意向拿地，可以和政府商谈，争取价格方面的降价。
第三部分：市场分析
（一）城市概况
 城市介绍：博爱县全县面积492平方公里，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱”两字，设置博爱县。这里铁路公路纵横交错，交通便利；矿产、天然气、煤层气、水等自然资源丰富；拥有国家5A级景区青天河风景名胜区；农业基础条件得天独厚，粮食稳产高产，是全国首批小麦千斤县和吨粮县；工业发展迅猛，是中部县域经济基本竞争力百强县，河南对外开放重点县，首批扩大县域经济管理权试点县。
 人口：博爱县总人口45万人，城区人口约10万人。辖清化镇、许良镇、月山镇、柏山镇、磨头镇和孝敬镇；金城乡、寨豁乡6镇2乡。
 交通：博爱县距焦作20公里、距山西晋城50公里、高速公路直通省会郑州仅需1小时车程；交通干线四通八达，是晋煤外运的回喉要道和主要集散地；郑太、焦枝、侯月三条铁路在县城北部交汇；三条高速公路横贯全境：焦晋高速途经北部，长济、焦温高速在城南互通。月山车站是华北地区大型铁路编组站之一，是以晋煤外运为主的亿吨货物通道；西气东输、南水北调两个国家级世纪工程穿越而过。
 旅游：青天河风景名胜区位于河南省博爱县境内，位于博爱县西北28公里处。系世界地质公园、国家AAAAA级旅游区、太行山国家级猕猴自然保护区、中国青少年科学考察探险基地、河南省最具魅力的十佳风景名胜区、河南省十大旅游热点景区，被誉为“北方小三峡”；景区面积106平方公里，由大坝、大泉湖、三姑泉、西峡、佛耳峡、靳家岭、月山寺等七大游览区、308个景点组成，是一处集文化体验、山水游乐、生态度假于一体的综合型山水休闲度假旅游目的地。
（二）土地市场
近四年博爱县土地出让情况：2011年出让六宗土地共计225亩，平均单价为92万/亩，平均楼面地价为511元/㎡；2012年出让七宗土地共计381亩，平均单价为92万/亩，平均楼面地价为492元/㎡；2013年出让七宗土地共计233亩，平均单价为83万/亩，平均楼面地价为415元/㎡；2014年截至目前出让三宗土地共计130亩，平均单价为86万/亩，平均楼面地价为537元/㎡。
【总结】：博爱县近四年土地出让价格在90万/亩左右，每年出让土地在200亩左右，土地市场行情良好。博爱县着力打造生活向北、城市向东的发展理念。焦作欲将中站区一部分与博爱县合并，成立博爱区。后期宗地出让价格仍有较大上升空间。
（三）房地产分析
博爱的住房仍然以自建房为主。自建房比例超过六成。其次为购买商品房，占到28%的比例，说明消费者已开始接受商品房市场。随着城市宅基地的停批，将会有越来越多的人群购买商品房。现有住房中，以三房一厅一卫居多，其次为二房一厅一卫住房，这些房子只有一个厅，无餐厅，设计落后，生活极度不方便，基本都是单位家属院时期建设的。住房面积以110-130㎡的房子为主，其次为90-110平方米，可以看出，博爱县居住条件仍然是以三房户型为主，其中90-110平方米户型也占了一定的市场比例。
在住房调查中，由于博爱县当地的楼盘只有金德利（帝壹城）、盈佳.御景园提供供暖，其余小区基本没有供暖。北方冬天天气寒冷，提供供暖，不仅可以满足居民需求，还可以提高小区的品质。
博爱人对居住区域选择呈现出两极分化的局面。37%的调查人群选择在老城区购房，他们认为老城区的生活更便利，如教育、医疗、休闲、娱乐、购物等配套齐全；但是超过一半以上的人群更倾向于新城区的新规划住宅小区。他们认为行政机关单位都在向北搬迁，城北和城东的生活配套设施不断完善，交通条件更加优化于老城区，同时随着焦博一体化的推进，城北和城东的发展潜力和升值空间更多，未来的生活会更舒适。
【总结】
以上项目价格基本都在3200元/㎡左右，根据工期情况，价格不断攀升，后期盈佳—御景园小区的价格成为博爱县价格最高的项目，最高价在4000元/㎡左右。其他项目均价基本都在3100-3500元/㎡左右。
博爱县房地产消费人群主要集中在当地居民的改善需求和刚性需求。外来人口的消费比例逐渐增加：一、本地伊赛牛肉、燕京啤酒、华润电厂等大型企业对外地人才的吸引，二、焦博一体化战略的实施，会吸引焦作市临近博爱人口前来购房，发展空间逐渐提升。 |
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