土地改革是“三农”建设的一项主要任务,2018中央一号文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置"。适度放活宅基地和农民房屋使用权限制.实现农村闲置宅基地的集约利用，建立特色小镇和田园综合体是乡村振兴目标实现的最重要方式之一。

改革背景

当前，城镇化进程不断推进，大量农村人口涌入城市就业生活,我国农村宅基地的闲置率非常高，许多村庄成了名副其实的“空心村”。宅基地的“所有权"归属于村集体，“资格权”归还于农民，而“使用权”开放，不再局限于分到宅基地的农民，可通过租赁、抵押和转卖，直接进入资本市场。值得注意的是，目前农村宅基地的受让人仅限于村级集体经济组织及组织成员。

设定 “红线”

宅基地的两权细化成了三权，即集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。对宅基地“三权分置”的探索设定了红线：不得违规违法买卖宅基地；严格实行土地用途管制；严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体.

建设特色小镇和田园综合体

在宅基地改革的政策背景下，建立特色小镇和田园综合体是乡村振兴目标实现的最重要方式之一。利用村庄内部的土地、特色产业、民俗文化及人力等资源，加入外来资本对当地的资源进行开发及基础设施建设，可推动城乡资源双向流动，让农村老百姓共享收益，实现乡村振兴战略的目标。目前在我国多地已有成功的典范.大致有下面两种模式.

1.以运营民宿为赢利点

对于特色产业较为成熟，文化独特的地区，整合部分相邻农户的宅基地，可建立小型的以运营民宿为主的田园综合体,在有特殊生态环境的村落，开发旅游短线，建设以旅游住宿、当地农业文化体验、特产销售为赢利点的田园综合体项目。

2.以高端农业为赢利点

当前，我国宅基地布局零碎分散、建设品质低劣，不利于节约土地和基础设施建设投入，也增加了农村社会治理难度，严重影响农业现代化发展和农村生态效益提升,。碎片化的宅基地经过集中整合后，面积较大，可建立中大型的以高端养殖业为支撑的田园综合体。此类田园综合体项目，赢利模式主要有线下销售农产品，向高端超市及电商对口供应农产品、加工品。

此次的宅基地改革,可促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，有望成为未来经济发展的新动力。在农村发展的创业者,可以抓住政策红利期，发展农村田园综合体项目。