专注农村宅基地租赁多年来，一直有城里朋友向美丽新乡村平台咨询：想到农村买个院子，该怎么操作？真是难坏了美丽新乡村，除非了本村村民之间，否则农村宅基地是不能买卖的啊！一旦遇到拆迁或是农民以违法出售房屋主张合同无效，城里人的损失就大了。所以，还是租赁宅基地最靠谱。

之前就城乡买卖宅基地的纠纷，法院也多是支持农民的主张。但，美丽新乡村这次发现一个判决案例，城里人的权益得到了法律的保障。

案情概述：1996年，城里人老张与农民老赵签订农村宅基地买卖协议。第二年，双方在怀柔房地产交易所签订房产卖契，老张的户口迁至该所农家院落，但户口性质为非农业家庭户。

2017年，老赵诉至一审法院确认双方的房屋买卖合同无效，并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。

另查明，2017年9月，北京某置业有限公司与农民老赵签订《棚户区改造补偿协议》，约定对诉争房屋进行拆迁。

一审法院认为，因老张为非农业户口，且非该农房所属村集体村民，故其不具备买卖该宅基地资格，老张与老赵之间的房屋买卖协议应属无效。在此协议中，老张和老赵均有过错，应当各自承担相应的责任。

老张应当将房屋返还给老赵，老赵也应当退还已经收取的房屋价款。但涉诉房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除，故没有返还的必要。

此案争议的焦点实际上是拆迁利益的分配问题。

首先，关于宅基地的区位补偿部分。

因农民老赵作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，故其应对合同无效承担主要责任。老赵应当按照其过错程度赔偿老张的信赖利益损失。故此该院认定关于宅基地区位补偿的百分之七十归老张所有，作为农民老赵对老张信赖利益的赔偿。剩余百分之三十的宅基地区位补偿归农民老赵所有。

其次，关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿，所以也应该归老张所有。

一审判决后，农民老赵提起上诉，但二审法院判决驳回上诉，维持原判。这意味着城里人的权益得到了法律的认可和保护。

但美丽新乡村公众平台还是要提醒城里朋友，农村宅基地不可买卖，如果想享受农村生活的田园乐趣，还是租赁更保险。