一、农村宅基地的死结：前人大量超占闲置，后人无地可用！我们的农村宅基地制度可以概括为：免费申请、免费无限期试用、一户一宅、限制交易。 大家都觉得免费是好事情，其实免费就是最大的浪费，农村宅基地也不例外。 农村宅基地制度本身设计就天生存在缺陷：缺乏退出机制。虽然按照制度设计，如果农户后继无人宅基地需要交回村集体。但是，农村有几户没有后代，不超生就不错了。 
农村宅基地也属于建设用地，要知道在咱们国家建设用地是有管控的，农用地转为建设用地需要经过严格审批。况且有粮食安全的红线在，有18亿亩的耕地红线在，目前很多农村都处在无宅基地可批的尴尬状态：可批的宅基地早就批完了。现在估计村务公开90%的宅基地审批一项都是空白。 所以农村宅基地就陷入的尴尬的死结：一方面随着城镇化推进，空心村出现，闲置宅基地遍地都是。以前宅基地管理没有现在这么严格，一户多宅和超占宅基地不在少数。而另一方面，很多农村新生人口新申请宅基地面临无地可批的尴尬。 一句话：农村宅基地宁可闲置也无法收回的情况迫切需要解决！ 二、宅基地免费使用难以为继：让钱在农村宅基地配置中起更大作用归根到底，农村宅基地的问题是空占、多占没成本，退出没激励，后人活该倒霉。 免费的制度未必是好制度，也必然难以持久，所以农村宅基地制度已经到了非改不可的地步。 2015年，中央印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，并开始在全国33个地区实行为期两年的试点。2017年底，试点延期一年至2018年年底结束。2018年，试点再次延期一年至2019年年底。 
而试点地区宅基地改革的主要经验，主要集中在4方面：一是改革完善宅基地权益保障和取得方式；二是探索宅基地有偿使用制度；三是探索宅基地自愿有偿退出机制；四是完善宅基地管理制度。 以江西玉山县为例，其出台的《农村宅基地退出和流转及有偿使用暂行办法》明确，四种情况下收取宅基地有偿使用费： 1、超过“一户一宅”用地面积标准的； 2、“一户多宅”的多宅部分，其中涉及“多户一宅”的在其他户都有退出意愿的情况下，不愿退出的须交纳整栋宅基地的有偿使用费； 3、非本集体经济组织成员通过继承房屋或其它方式占用和使用宅基地的； 4、本集体经济组织成员符合分户条件的建房申请人，通过择位竞价方式竞得宅基地的。 超占宅基地部分收费标准为： .“一户一宅”的，有偿使用根据其超“一户一宅”用地面积标准，实行阶梯式计费： （1）超出“一户一宅”用地面积标准1－60 平方米部分按每年5元/平方米计费； （2）超出“一户一宅”用地面积标准60－100平方米部分按每年10元/平方米计费； 三、什么情况无偿退出，如何有偿退出？还是以江西玉山县为例，无偿退出宅基地有三种情况： （1）原有宅基地上建筑物已倒塌满2年的； （2）临时使用存量建设用地期满的； （3）未经批准，擅自占用存量建设用地构建建筑物的。 
有偿退出也分三种情况； （1）经批准和现有祖上留存的房屋属“一户多宅”的多宅部分，符合规划的，鼓励通过协商在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转；对无法流转，但有退出意愿的可选择货币补偿或凭多宅部分房屋拆除证明，待村民家庭成员中达到分户条件申请宅基地时置换宅基地方式退出； （2）村民“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的，补偿标准上浮20%，但需提供有房居住的证明； （3）非本集体经济组织成员在农村占有和使用的宅基地，如涉及到“多户一宅”的，在其他户都有退出意愿的情况下，原则上退出，按标准补偿。 自愿有偿退出宅基地补偿标准： 1、主房按建筑结构分为土木、砖木（石木）、砖混、框架四类，具体补偿标准如下： （1）主房建筑结构为土木的，按建筑面积每平方米补偿20-40元； （2）主房建筑结构为砖木（石木）的，按建筑面积每平方米补偿40-60元； （3）主房建筑结构为砖混的，按建筑面积每平方米补偿100-150元； （4）主房建筑结构为框架的，按建筑面积每平方米补偿150-200元； 2、厨房、厕所、畜禽舍、柴火间等附属房，按建筑面积每平方米补偿15-20元； 四、农业农村部：宅基地立法列入农业农村立法工作重点
农业农村部于2019年8月16日在答复人大代表“关于加大宅基地治理力度，深化农村土地制度改革”的建议时表示，已将宅基地立法列入农业农村立法工作的重点，启动了相关立法调研，正在与其他相关部门正在研究制定多个农村土地改革领域的关键文件，其中重点包括《农村宅基地使用条例》。 
|
